Az ingatlanárak az egekben, a lakáshitelek kamata emelkedik. Legyen szó bérleti díjról, vagy a jelzáloghitel részletről, annak összege a jövedelmünk jelentős részét elnyelheti. Az első lakástulajdon megszerzése, különösen egy fiatal pályakezdő számára, mondhatni esélytelen. Az még a jövő kérdése, hogy továbbra is a tulajdon megszerzése lesz-e a fő cél, mindenesetre ma még sokan szabadulnának a lakásbérlés “csapdájából”. Az otthonteremtés vágyának kielégítésére a bankok és a fintech cégek különféle megközelítésekkel, illetve megoldásokkal próbálkoznak. Van, amelyik a saját ingatlan megszerzését szolgálja a hitelhez jutás esélyének növelésével. Más kezdeményezések megadhatják a saját otthon kialakításának lehetőségét azok számára is, akiknek a lakásvásárlás nem lehetséges.

Újragondolták a bérbeadási modellt

Jellemzően 4-5 éve jelentek meg az ún. “rent-to-own” startup-ok, azzal a küldetéssel, hogy egy meghatározott bérleti időszakot követően lehetővé tegyék az első lakás megvásárlását azok számára is, akik jelzáloghitel felvételére még nem, vagy csak rosszabb feltételek mellett lennének jogosultak.

A “bérlőből tulajdonos” modell az alábbi elvek mentén működik:

• Regisztrációt követően az ügyfél számára egy meghatározott keretet jóváhagynak, amely alapján kiválaszthatja otthonát.
• A szolgáltatást nyújtó cég – intézményi ingatlanbefektető partnerek segítségével – megvásárolja a kiválasztott ingatlant.
• A leendő lakástulajdonos az ingatlant határozott időre piaci áron visszabérli – jellemzően 2-3 évre, de akár 4-5 év is lehet.
• Jellemzően a platformok a kezdéshez az ingatlan vételárának 1-2%-át letétként elkérik, amely az ügyfél megtakarításának részét képezi. Ez később az otthon megvásárlásakor beszámításra kerül az előlegbe.
• A bérleti díj meghatározott része szintén az ügyfél letéti számlájára kerül a szerződés időtartama alatt.
• A bérleti szerződés lejártakor az ügyfél már egy lényegesen jobb pozícióból indul neki a jelzáloghitel igénylésének.
• Amennyiben a hitelfelvétel mégsem jár sikerrel, az ügyfél távozhat a megtakarításával, illetve egyes cégek lehetővé teszik a bérleti szerződés futamidejének meghosszabbítását.

A bankok, mint “főbérlők”

Az ún. “Built-to-rent” szektorban az ingatlanok építése célzottan bérbeadásra történik. Ez a szektor az elmúlt 10 évben az ingatlanpiac globális megatrendjévé vált, amely többek között az Egyesült Államok és Németország mellett már az Egyesült Királyságban is egyre népszerűbb. Olyannyira, hogy a tengerentúli befektetők – köztük például az amerikai Goldman Sachs, vagy az ausztrál Macquarie Bank – is megjelentek a piacon. Tavaly emellett két angol bank is bejelentette ingatlanok vásárlását, illetve építésének finanszírozását bérbeadási céllal.

A Lloyds Bank ambíciója első lépcsőben 2025-ig egy 10 000, majd 2030-ig egy 50 000 lakásból álló portfólió létrehozása, amellyel az Egyesült Királyság legnagyobb bérbeadójává válhat. (Szerk. megjegyzés: A képet árnyalja, hogy az angol albérleti piac meglehetősen fragmentált: a 4,4 millió albérlet 2,3 millió tulajdonos birtokában volt tavaly a lakásügyi minisztérium adatai szerint.) A bank erre a célra egy leányvállalatot is létrehozott önálló branddel, Citra Living néven.

A Lloyds Bank után nem sokkal a Gatehouse Bank – amely ekkor már két komolyabb méretű bérlakás portfólióval rendelkezett – bejelentette egy újabb, 500 millió font értékű projekt indítását, melynek célja 2 500 külvárosi bérlakás építésének finanszírozása.

Hasonló kezdeményezéssel már itthon és a szomszédban is találkozhatunk. Jelasity Radován, az Erste Bank elnök-vezérigazgatója augusztus elején, az első félév eredményeit bemutató sajtótájékoztatón jelentette be, hogy a bank száz megfizethető bérlakás finanszírozását tűzte ki célul 2025-ig Magyarországon.

Az Erste Csoport ezt megelőzően egy héttel jelentette be, hogy a pénzügyi egészség stratégiájának keretében kiemelten kezeli a lakhatás kérdését, és 2030-ig összesen 15 ezer lakás kialakítását és megfizethető árú bérbeadását kívánja megvalósítani. Ausztriában az Erste már most is mintegy évi egymilliárd eurót biztosít több mint hatezer megfizethető bérlakás építésének finanszírozására.

Az osztrák tapasztalatok felhasználásával az Erste Bank Hungary alacsonyabb jövedelmű társadalmi csoportok számára kíván hosszú távú bérleti konstrukcióban, megfizethető bérleti díjjal lakásokat biztosítani. A cél alacsony energiaigényű zöld lakások létrehozása.

Alternatív adatok a hitelbírálathoz és hitelképesség javításához

Vannak országok, ahol a hitelbírálat valamilyen egységes eljárás, illetve mutatószám alapján történik. A legismertebb talán a FICO pontszám az Egyesült Államokban, amelynek számítása a hitel riportban szereplő információk alapján történik, meghatározott súllyal. Ezek a fizetési történet (35%), a fennálló tartozás (30%), a hitelmúlt hossza (15%), az új hitelek száma (10%) és a hitelek típusa (10%).

A FICO pontszám mindhárom nemzeti hiteliroda rendszeréből – Equifax, TransUnion és Experian – bármikor lekérdezhető a hitelfelvevő által. Magas FICO pontszámmal könnyebben szerezhető akár nagyobb összegű hitel is kedvező kamatra. Hasonló rendszer működik az Egyesült Királyságban is.

Mi a helyzet akkor, ha még nem volt hiteled, vagy a pontszámod alacsony? A hitelpontszám alapú bírálati rendszer hátránya, hogy nem veszi figyelembe az ügyfél általános pénzügyi helyzetét, nem hitelhez kötődő fizetési múltját, illetve vásárlóerejét.

Az elmúlt években számos fintech cég jelent meg a porondon, amelyek a közel három évtizedes modell újragondolásával, alternatív adatok felhasználásával kívánják segíteni azokat, akik javítanának a pontszámukon egy jobb hitelkondíció reményében, illetve megtalálni azokat a szegmenseket, akik fizetőképesek lehetnek, de a jelenlegi hitelbírálati rendszerben nem kaptak lehetőséget.

A StellarFi, a Pave, vagy az Altro megoldása például gondoskodik a különféle számlafizetések határidőre történő teljesítéséről – legyen szó telefon- vagy egyéb rezsi számláról, bérleti díjról, vagy az igénybevett streaming szolgáltatás havi díjáról -, majd a befizetett számlákat a hitelirodák felé automatikusan lejelenti. Emellett személyreszabott tanácsokat is adnak az ügyfél számára a hitelképesség további javítására.

Egy mexikói startup a MoyoAI olyan viselkedés-elemzésre alapozott hitelbírálati megoldást fejlesztett, amely egy kognitív teszt segítségével értékeli az ügyfelek értékrendjét, attitűdjét, hiedelmeit, kultúráját, előítéleteit és vágyait és ezeket számszerűsítve határozza meg a potenciális visszafizetési hajlandóságot.

Háttéranyagok: Financial Times, BBC, Lloyds Banking Group, Erste Bank, Forbes, TechCrunch

Címlapfotó: stock.adobe.com | Licenc: FinTech Group